厦深铁路即将运行分析称火车一响房价就涨击芯铆钉

2020-03-04 02:44

随着厦门第一条向南的快速铁路厦深铁路在12月28日即将正式运行,位于始发站的集美北站片区迎来诸多利好。

厦门北站位于集美区,为厦深铁路位于厦门的始发站,这个目前距离岛内市中心需要50分钟左右公交车程的岛外新区,随着厦深铁路的运行,可谓“火车一响,黄金万两”。

从去年万科以楼面价2000多元/平方米进驻,到今年12月,厦深铁路运行前夕的土拍会上,楼面价直接升至10000多元/平方米。

“和向莆铁路相比,厦深铁路连接的是经济更为发达的区域。”厦门地产评论员程凌虚对《每日经济新闻》记者表示,厦门对于广东如潮汕等一些三四线城市具有一定的吸引力。

随着厦深铁路的运行,厦门对人流、商流、物流等都将进一步产生“虹吸效应”。但有业内人士认为,这个“虹吸效应”更强的可能是深圳。

北站新区房价上涨

12月5日,在2013年厦门土地拍卖会上,集美北站片区今年首拍地块2013JP02被杏林建设以6.092亿元拍得,楼面价为10503.45元/平方米,溢价119.77%。而万科去年10月在该区域的万科广场项目拿地楼面价仅为2138.03元/平方米。

北站片区系以厦门北站为核心打造的新城,2012年10月该区首个商品房项目三期开盘时,销售均价就已达到9000元/平方米。位于厦门北站的万科广场在今年10月份的开盘均价也已达到15000元/平方米,根据其宣传信息显示,10月项目二期开盘3小时就去化九成。

程凌虚认为,厦深高铁沿线城市房价涨幅或被刷新。随着厦深铁路的开通,会有更多的三四线城市居民涌入广深厦买房,需求大增,价格必然上涨。程曾研究后得出,广深厦房价今年涨幅都在20%以上。

深圳商人许先生此前在厦门做不动产投资,对于厦深铁路的开通颇感受益,“两地变成了3小时经济圈,花费的时间和金钱都大大降低。”许先生表示。

实际上,厦深铁路在2008年10月开工建设伊始就持续受到关注,而通车的时间比最初预计的2011年慢了2年。这条东南快速铁路将原本厦门和深圳之间超过13个小时的“慢速”火车,以及长达11个小时的长途汽车行进时间缩短成为3个多小时,将厦门、汕头、深圳三个城市连成一线。根据南昌铁路局公开信息显示,作为我国《中长期铁路网规划》“四纵四横”中沿海铁路快速通道的重要组成部分,厦深铁路将贯通整个东南沿海快速铁路通道。

另据了解,厦门地区目前铁路始发终到列车有80对、通过经停动车60对,日到发旅客10万多人次,已超过去年春运高峰量。今年9月向莆铁路和12月厦深铁路相继开通后,厦门地区始发终到和经停的列车超过100对以上,日到发客流高峰期超过12万人次。而明年3月开始,岛内的厦门火车站封闭施工,所有动车都转移到厦门北站。

“虹吸效应”存争议

在程凌虚看来,厦深铁路通车后带来的影响可以概括为“火车一响,房价就涨”。

他认为,2012年,厦门全市的新房销售面积和套数双双超过深圳,但厦门人口只有深圳全市的1/3;今年上半年,只有约370万人口的厦门在新房成交量上,仅比约2000万人口的北京少1万套。

厦门接连两年房地产成交量的“井喷”,有相当大的一部分是因龙厦铁路和向莆铁路的通车所带来的大量置业客流。这条连通三大特区的铁路,将对厦门及厦深高铁沿线城市的房地产商业布局带来更大的影响。厦门作为环境上乘的宜居城市,对人流、商流、物流等都将进一步产生“虹吸效应”。

不过业内人士陈先生对《每日经济新闻》记者表示,这个“虹吸效应”更强的可能是深圳。目前厦门岛内外的房价都已经过万,而根据一些公开数据显示,目前岛内思明区的新建住宅销售均价已经达到了4万元/平方米,陈先生认为,以同样的价格,购房者可以在深圳有更丰富的产品选择。从实际的工薪水平上说,深圳比厦门更具优势,厦门薪资平均水平要低很多,可选择的企业也少。”

陈先生表示,在房地产产品方面,深圳也比厦门成熟很多,产品类型更加丰富。在价格方面,厦门岛内已经不具备优势,反而在深圳的选择余地较大。而且,目前厦门严格执行限购政策,在他看来,厦深铁路通车后对厦门房价的直接刺激有限。

类似的情况在物流业同样存在。

按照设计规划,厦深高铁最大特色在于:它是一条客运、货运混用型铁路,货运能力达到1200万吨/年。而从已有货运普铁的运行效率看,铁路比公路至少节省10%的运输费用。厦门港是集装箱重要的集散地,官方数据显示,2012年厦门港完成集装箱吞吐量720万标箱,同比增长11.4%,增幅在南部沿海港口中排名第一位,在全国主要沿海港口中排在第三位。

“厦门港因为铁路运输不发达,一直缺少大宗商品物流。”厦门物流协会秘书长王惠军表示,随着货运动车的开通,这种状况将得到改善,厦门原先的物流“终点”概念将变成“中点”概念。

王惠军认为,从大经贸、大物流的角度看,人员流、资金流、信息流将跟随厦深铁路先行切入。举例来说,福厦铁路开通后,厦门物流业向闽北拓展的速度大大加快,项目生成数量比往年大幅增加。王惠军说,可以将动车辐射的范围都作为厦门的经济腹地。

不过,厦门是否能够成为厦深铁路18个站点中的物流 “虹吸效应”的中心点也无定论,如此前开通的向莆铁路实际上增加的是福州的货运量,厦门的物流中转作用反而被削弱。

旅游业提振或有限

厦门康辉旅行社已经开始推厦深铁路相关的旅游产品,此前,广东客人来厦门旅游一般分乘飞机和大巴两种,飞机旅游费用相对高,而大巴旅行费时且安全性偏低,动车在旅行社看来将会成为性价比最高的产品。

该旅行社负责人林先生表示,原本闽粤沿线的旅游资源相对开发较弱的情况将随着人流的到来得到改善,沿线的旅游景点将得到进一步开发,相关的餐饮和酒店也都将受益。

厦门旅游局促进处的工作人员告诉《每日经济新闻》记者,早在半年前,厦门市旅游局就多次奔赴广东、深圳进行市场调研,对旅游客群进行分析。今年9月,厦门联合漳州、龙岩等部分县市奔赴广东、深圳分别举行了福建旅游推介会,而两岸游是其中主推的一个特色。

不过动车带来人流的同时也在拷问厦门旅游的实际接待能力和留客能力。厦门的旅游业者仍然面临行业前所未有客源淡季以及行业洗牌危机,而厦门酒店房价和入住率同样面临降幅明显问题。“厦深铁路虽然能够带来人流的增加,但尚不足以抵消此前政策对于旅游业的影响。”林先生认为,厦深铁路给旅游业带来的提振还很难预测。

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